Csomagot kaptak a bankok – Örülhet az OTP?

  • Facebook
  • Twitter
  • del.icio.us
  • Netvibes
  • Live
Forrás: portfolio.hu

Forrás: portfolio.hu

A devizahitelesek dilemmája és a várható ingatlanpiaci következmények mellett érdemes figyelmet szentelni annak is, miként fog hatni a hétfőn bejelentett “otthonvédelmi akcióterv” a magyar bankszektor és benne az OTP eredményességére. A cikk ezekkel a témákkal foglalkozik részletesen.

Az alábbiakat összegezhetjük:

  • az árfolyamrögzítés rövid távon negatívan, hosszútávon viszont pozitívan hat a bankok profitjára, ám várhatóan mindkét hatás mérsékelt lesz
  • az ingatlanok árverezésének fokozatos megindítása a bankok racionális viselkedése esetén közel nullszaldós végeredményt hozhat a bankok számára
  • a Nemzeti Eszközkezelő Társaság elindítása, az euróhitelezés rendkívül korlátozott engedélyezése és egy korlátozott kamattámogatási rendszer bevezetése elhanyagolható hatást gyakorol majd a bankok, köztük az OTP profitjára
  • a moratórium feloldása révén ugyanakkor fokozatosan visszatérhet a hazai jelzáloghitelezés a normál működéséhez, mely hosszú távon üdvös a bankok és a teljes gazdaság számára egyaránt.
  • az OTP árfolyama szempontjából a bejelentés megfelel a várakozásoknak, az eredményre gyakorolt hatása pedig bizonytalan a csomagnak, igaz a bank némileg jobban pozicionált belföldi versenytársainál.

Miben egyezett meg a kormány a bankokkal?

1. Árfolyamvédelem: önkéntes módon rögzített törlesztési árfolyam a lakáshitellel rendelkező devizahitelesek számára. 2014. december 31-ig a frankhitelesek 180 forintos, az euróhitelesek 250 forintos, a jenhitelesek 200 forintos árfolyamon törleszthetnek, a piaci és a rögzített árfolyam különbözete havonta az aktuális BUBOR kamatozással halmozódik egy gyűjtőszámlán, melyet később a hátralévő futamidő alatt piaci kamatozás mellett kell törleszteni.

2. Lakásárverezések fokozatos elindítása: július 1-jével megszűnik a kilakoltatási és árverezési moratórium, október 1-jéig azonban csak a hitelszerződés szerint 30 millió forint forgalmi értéknél drágább, 20 millió forintnál nagyobb hitellel terhelt ingatlanok árverezhetők el. 2011 utolsó negyedévében a 30 millió forint alatti forgalmi értékű, 90 napon túli késedelemmel terhelt ingatlanok 2%-a, 2012-ben negyedévente 3%-a, 2013-ban 4%-a, 2014-ben pedig 5%-a árverezhető el.

3. A Nemzeti Eszközkezelő felállítása: az intézmény zöldmezős lakásépítési programot indít (ennek részletei még nem ismertek), a szociálisan leginkább rászorult adósok ingatlanjait pedig a fővárosban és a megyei jogú városokban a hitelszerződés szerinti forgalmi érték 55, egyéb városokban 50, községekben pedig 35%-áért vásárolja meg, bérleti jogot biztosítva az adósok számára.

4. Az euró alapú jelzáloghitelezés lehetővé tétele a minimálbér 15-szörösét kereső, euró alapú jövedelemmel rendelkezők körében.

5. Lakásváltási kamattámogatás: öt évre lép életbe, a kamattámogatás mértéke maximum 3,5% lesz, a konkrét részletek nem ismertek, azonban csak a bedőlt hitelekhez kapcsolódó ingatlanokra illetve ezek tulajdonosaira korlátozódna.

Kiket akarnak megmenteni?

Míg az árfolyamrögzítés az elmúlt években devizahitelt felvett jelzáloghiteleseknek szól – akik az árfolyamváltozások miatt többségükben jelentős törlesztőrészlet-emelkedést szenvedtek el -, a többi intézkedés a 90 napon túli késedelembe esett összes jelzáloghitel-adóst, illetve a potenciális hitelfelvevőket érinti.

A deviza alapú jelzáloghitelek közel 90%-át kitevő frankhiteleket jellemzően 2004 közepe és 2008 vége között, az elenyésző arányt képviselő jen alapúakat 2007 és 2008 ősze között, a mintegy 10%-nyi euróhiteleket pedig döntően 2008 ősze és 2009 nyara között folyósították a bankok.

1. Árfolyamvédelem

Az árfolyamvédelem rövid távon az alábbi fő csatornákon keresztül hat a bankok eredményére, melyek összességében várakozásaink szerint mérsékelten negatív hatással járnak:

  • a kamatbevételek a BUBOR és a CHF-lakáshitelkamatok közel azonos szintje miatt nagyjából változatlanok maradhatnak, illetve a gyűjtőszámlás hitelek kamatos kamatozása miatt enyhén nőhetnek is
  • a kamatkiadások a devizánál drágább forintforrás miatt nőnek
  • a céltartalék-képzési kényszer a rövid távon várhatóan javuló hitelportfólió miatt csökken
  • a bankoknak garanciadíjat kell fizetniük az állam számára
  • a gyűjtőszámlás hitel kisebb tőkeigényű, így tőke szabadul fel a bankok más aktív oldali tevékenységei számára, mivel azonban a kamatbevétel csak késleltetve folyik be, a bankok likvid eszközállománya csökken.

A bankok 33 ezer milliárd forintnyi eszközállományán belül csak 14,1%-ot képviselnek azok a hitelek, amelyek szóba jöhetnek az árfolyamrögzítés során. Ezek a deviza alapú jelzáloghitelek, melyek összesen 4680 milliárd forintra rúgnak a bankrendszerben. Mivel a kormány célja, hogy a lakhatásukban fenyegetettek számára nyújtson segítséget, feltételezhetjük, hogy a szabad felhasználású jelzáloghitelesek számára is biztosítja az árfolyamvédelem lehetőségét a jogszabály (ráadásul a moratórium ezek egy része esetében is csak július 1-jén szűnik meg). Amennyiben minden ilyen jelzáloghiteles élne a lehetőséggel, becsléseink szerint 8 milliárd forinttal csökkenne az árfolyamrögzítés időszaka alatt a devizahitelesek havi törlesztőrészlete, így BUBOR kamatozás mellett közel 377 milliárd forint halmozódna fel a magyar bankok így megképzett gyűjtőszámláin három és fél alatt, amennyiben 215 forintos frankárfolyamot feltételezünk a teljes időszakra. Ez a bankok jelenlegi eszközállományának mindössze 1,1%-a. Szó van a gyűjtőszámlára vállalt állami kezességvállalásról is, mely 1,5%-os állam által kért garanciadíjat feltételezve 2014-re 6 milliárd forintos ráfordítással terheli a bankokat (vélhetően a gyűjtőszámlával együtt fokozatosan nő ennyire), ebből az OTP-re alig több mint 1 milliárd forint juthat.

A bankok számára ugyanakkor nem csupán a garanciadíj jelenthet az árfolyamrögzítés ideje alatt többletterhet, hanem a kamatmarzs eltűnése is, hisz a korábbi devizás forrásköltség helyett BUBOR forrásköltség mellett BUBOR szerinti kamatbevétele származik ezen az állományon a bankoknak (előbbi határköltség lévén inkább felső becslést jelent, hiszen például a már meglévő forintbetétek révén történő finanszírozás olcsóbb). Amennyiben azt feltételezzük, hogy a bankok ebből származó kamatmarzs-kiesése szintén 1,5% körüli, ez azt jelenti, hogy 215-ös frankárfolyam mellett 2014-re fokozatosan növekvő módon nagyjából a garanciadíjnak megfelelő összegű kamatjövedelemtől esnek el a bankok, ezt azonban a gyűjtőszámlán felhalmozott összeg későbbi piaci kamatozása bőségesen pótolhatja.

Az árfolyamrögzítésből fakadó forrásköltség-emelkedés azoknál a bankoknál lehet magasabb, amelyek eszközállományán belül magasabb a deviza alapúak aránya (a teljes bankszektorban ez 12,4%, az OTP-nél 13,8%.), illetve ahol az ügyfelek nagyobb arányban kérik az árfolyamrögzítést. Bár az OTP-nél kisebb a deviza alapú konstrukciók aránya a jelzáloghiteleken belül, a jelzáloghitelek magasabb aránya miatt a teljes eszközállományhoz viszonyított arány az OTP-nél magasabb.

Az OTP magyarországi operációjában a kihelyezett jelzáloghitelek állománya az idei első negyedév végén 1725 milliárd forintot tett ki. Ezen belül a devizahitelek elmúlt negyedévekben látott gyakorlatilag teljes visszaszorulása mellett is jelentős részarányt, a jelzálog portfólió közel felét a devizás állomány tette ki. A faktorált állomány nélküli portfólió-megosztásban a devizás lakáshitelek a teljes állomány közel harmadát, a devizás szabad felhasználású hitelek a teljes portfólió közel negyedét, míg a forintos lakáshitelek több mint 40 százalékot tesznek ki. A forintos szabad felhasználású hitelek aránya elhanyagolható.

2. Lakásárverezések fokozatos elindítása

A lakásárverezések fokozatos elindítása rövid távon az alábbi fő csatornákon keresztül hat a bankok eredményére, melyek összességében várakozásaink szerint eredménysemleges hatással járnak:

  • Amennyiben az egy ingatlanra jutó, részben leírt (nettó) hitelösszegnél magasabb eladási árhoz jutnak a bankok az árverezés során, céltartalékot szabadíthatnak fel
  • Amennyiben az egy ingatlanra jutó, részben leírt (nettó) hitelösszegnél kisebb eladási árhoz jutnak, pótlólagos értékvesztést kell elszenvedniük
  • Várakozásaink szerint a bankok a kvóta által meghatározottnál jóval nagyobb tömegben indítják el a végrehajtási folyamatot, végső értékesítésre azonban csak akkor kerül sor, ha a nettó hitelértéknél magasabb eladási árat képesek elérni az aukción
  • Hogy kihasználásra kerül-e a kilakoltatási kvóta, az a fentiek fényében elsősorban a kereslettől függ (ebben is lehet szerepe a kamattámogatásnak), illetve attól, hajlandók-e a bankok pótlólagos értékvesztést elkönyvelni. Utóbbira akkor kerülhet sor, ha az ebből fakadó likviditásnövekményt magasabb várható hozamon képesek befektetni/kihelyezni.

A lakásárverezésekben 2011. július 1-je után potenciálisan érintett bruttó hitelállomány nagysága a hitelintézeteknél 2010 végi adatok szerint közel 542 milliárd forint, melyhez 83 350 hitelszerződés és közel 66 867 veszélyeztetett lakás mint hitelfedezet tartozik. Az egyéb pénzügyi közvetítőknél a közel 119 milliárd forintnyi érintett hitelállományra 23 800 hitelszerződés és közel ennyi lakás tartozik. Összesen tehát mintegy 107 ezer hitelszerződés és 91 ezer lakás sorsa forog kockán.

Míg a bankrendszerben a deviza alapú jelzáloghitelek NPL-rátája december végén 9,6%, a forint alapúaké pedig 4,7% volt, az OTP magyarországi alaptevékenységében a 90 napon túl nem teljesítő jelzáloghitelek aránya (összes) 9,1%, szemben a bankszektorra és az OTP-re egyaránt jellemző 11%-os össz-NPL-rátával. Az OTP-nél az árverezések által potenciálisan érintett jelzálogportfólió nagysága közel 150 milliárd forintot tett ki március végén.

Meglévő problémás jelzáloghiteleire az OTP Magyarországon eddig közel 70 milliárd forint céltartalékot képzett, ami 44%-os céltartalék-fedezettséget jelent. Amennyiben a nem teljesítő hitelekre jellemző 100%-os hitelfedezeti arány mellett az érintett ingatlanok hitelbiztosítéki értékének mindössze 56%-ához jutna hozzá a bank, nem képződne pótlólagos vesztesége.

A bankszektorban 27, az OTP-nél 44% jelenleg a nem teljesítő jelzáloghitelek céltartalék-fedezettsége, vagyis amennyiben közel 100%-os hitelfedezeti mutató mellett a bankszektor egésze 73, az OTP pedig 56%-os áron lenne képes értékesíteni a bedőlt ingatlanokat, hozzájutna a pénzéhez, tehát a már megképzett céltartalékon túl nem lenne szükség pótlólagos értékvesztésre. Erre van esély, a legnagyobb bizonytalanságot azonban a kereslet okozza. Az alábbi táblázatban azt feltételeztük, hogy a nem teljesítő hitelek hitelszerződés szerinti hitelfedezeti aránya 102% (lásd az MNB adatait), és külön szerepeltettük a kvótákban nem érintett 30 millió forint feletti ingatlanokat. Utóbbiak darabszám szerint közel 8%-ot képviselnek, és azzal számoltunk, hogy értékük – a hozzájuk tartozó hitelállományhoz hasonlóan – 15%-ot tesz ki a teljes állományon belül. Elárverezésük ütemezése különösen is a fent említett keresleti tényezők függvénye lesz.

3. Nemzeti eszközkezelő felállítása

Mivel a programban a leginkább rászorultak ingatlanjait vásárolná meg az állam olyan áron, melyen vélhetően a piacon sem tudná értékesíteni őket, a bankok eredményére gyakorolt hatása e tranzakcióknak is nulla közeli lehet (ezeket a hiteleket már majdnem teljesen leírhatták a bankok). Mivel a legalsóbb kategóriába tartozó néhány ezer ingatlan lesz érintett évente, ezek hitelállomány szerinti nagysága és a bankok pótlólagos értékvesztése is elhanyagolható lehet.

4. Az euró alapú jelzáloghitelezés engedélyezése

A minimálbér 15-szörösét kitevő jövedelemkorlát (jelenleg 1 170 000 forint) és az euró alapú jövedelem előírása a lakossági ügyfelek körében rendkívüli módon leszűkíti a potenciálisan hitelezettek körét, így aligha ez az intézkedés fogja felpörgetni a bankok hitelezési tevékenységét, így a bevételekre gyakorolt hatása ennek az intézkedésnek elhanyagolható lesz.

5. Újabb kamattámogatási rendszer bevezetése

Mindennél többet elmond az a tény, hogy néhány milliárd forintnál többet nem szán erre az új program a kormány sem, ráadásul a támogatás a hitelfelvevők terheinek csökkentését hivatott szolgálni, így – számottevő volumen híján – vélhetően ennek az intézkedésnek sem lesz érzékelhető eredményhatása a bankoknál.

Az intézkedések összhatása az árfolyamrögzítés alacsony igénybevételi aránya és az árverezések banki szempontból racionális lebonyolítása mellett várakozásaink szerint nem feltétlenül lesz nagyobb néhány milliárd forintnál.

Forrás: PORTFOLIO.HU
www.portfolio.hu

Az oldal alján Te is hozzászólhatsz.

Hozzászólások

Vélemény, hozzászólás?

Az email címet nem tesszük közzé. A kötelező mezőket * karakterrel jelöljük.

Adja meg a matematikai képlet eredményét: *